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蛋殼公寓們“爆雷陣陣”,長租公寓真是一門壞生意嗎?


蛋殼公寓們“爆雷陣陣”,長租公寓真是一門壞生意嗎? 1

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文/冒詩陽編|王一粟

來源:商業數據派

市場和投資者失去信心後,長租公寓還有什麼故事可講?

長租公寓的“雷聲”,沒有最大隻有更大。

10月14日,社交網絡出現蛋殼公寓“破產跑路”的傳聞,雖然當日下午蛋殼官方即出面否認,稱“經營活動正常”,但同時也承認,“與部分合作方存在商業糾紛” 。事實上,與蛋殼公寓存在糾紛的,既包括合作商,也包括業主、物業、租客等,拖欠房租、拖欠付款,是聲討者集結的原因。

實際上,外界對於長租公寓業者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以來,長租公寓頻繁“爆雷”,從今年7月的品程優居、優客逸家等,到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等,再到9月的寓意公寓、適享公寓,以及不久前的小鷹,長租公寓品牌中僅有名可考的“爆雷”名單就多達二十餘家,且隨著時間的推移,出現財務問題的長租公寓品牌由小及大。

除了万科泊寓、自如寓等少數集中式長租公寓項目外,大多數長租公寓採用分散式的“二房東”模式,即規避自持物業,從個人房東手中收房,簽訂委託協議,後扮演運營商的角色,對房屋進行簡單裝配後再出租給租客,簽訂租房合同。正常模式下,運營商向業主支付租金,同租客收取租金,從中賺取差價。

如此來看,即便正常經營,長租公寓本質上也是一門低迴報的長周期生意。一方面是裝修的一次性投入,另一方面卻是個人房東違約等風險導致成本攤銷週期較短,此外房租的波動又使盈利不確定性增加。綜合來看,資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著長租公寓行業。

在上述困難下,大量長租公寓品牌失去耐心,在實際經營中違背商業邏輯,“高收低出”、“長收短付”,以高價收房低價出租,試圖以時間差周轉資金,一旦周轉不靈,即面臨資金鍊斷裂的危險,這是大量長租公寓“雷聲陣陣”的根本原因。

根據貝殼研究院的統計,2020年上半年,有七成經營不善的長租公寓,都是因為此種“高收低出”模式。疫情影響下,這些長租公寓品牌的資金鍊問題更是被急劇放大。

(數據來源:貝殼研究院)(數據來源:貝殼研究院)

但無論如何,長租公寓仍是一門有市場需求的生意。導致長租公寓正常經營困難的最大原因,在於土地價格、委託租金高企。隨著政府監管加強,以及金融、稅收優惠政策的出台,這些問題有望得到緩解。

今年長租公寓的集中爆雷,一定程度上是由經營者高風險的經營行為,以及疫情等市場波動共同作用的結果。隨著不良經營者相繼退出,長租公寓市場長期需求仍在。

  長租公寓是一門怎樣的生意?

被“討債者”圍堵之前,蛋殼曾是長租公寓領域的佼佼者。招股書信息顯示,從2015年至2019年,蛋殼公寓旗下運營的房間數量從2434間增長至43.83萬間。與此相應的,隨著蛋殼規模的擴大,各項費用也急劇攀升。

(數據來源:蛋殼招股書、財報,製圖:商業數據派)(數據來源:蛋殼招股書、財報,製圖:商業數據派)

按照可出租房間數量排序,蛋殼目前是國內第二大長租公寓運營商,僅次於未上市的自如;此外,另一家上市長租公寓運營商青客排名第三。

今年1月,蛋殼成功登陸美股,在此之前五年的成長道路中,共獲得近60億元的融資。其中,老虎環球基金為最大機構投資人,上市前佔股20%;愉悅資本上市前持股15.7%;螞蟻金服為戰略投資方,上市前佔股7.8%;此外,CMC資本、高榕資本、春華資本等知名投資機構都是其投資人。

雖然是互聯網背景的長租公寓,蛋殼的商業模式實際仍然類似於傳統的中介機構,通過租金差與服務費盈利。

然而,伴隨著蛋殼規模擴張的,卻是虧損的持續加劇。根據蛋殼登陸美股後的首份一季報,公司當季實現營業收入約19.4億元,同比增長62.48%,但同期虧損為12.3億元,虧損幅度比上年同期淨增長約4.1億元。

(數據來源:蛋殼招股書、財報,製圖:商業數據派)(數據來源:蛋殼招股書、財報,製圖:商業數據派)

實際上,長租公寓蓬勃發展的背後,是一二線城市剛性的市場需求。以北京為例,根據万科此前的調研,2017年北京租房需求為860萬人,但可供租賃的合規房源僅有250萬套。如此巨大的差距,導致租房成為絕對的“賣方市場”,房屋環境普遍惡劣,租客處境充滿著不確定性。對於中高端租客而言,長租公寓本是提高產品質量,降低租住不確定性的一項解決方案。

即便源於正常的市場需求,但長租公寓這門生意卻並不好做。正如蛋殼的難題的一樣,“增收不增利”是長租公寓普遍面臨的困境。這背後,資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著這個行業。

為此,自如一位工作人員告訴《商業數據派》,以北京傳媒大學地鐵站附近的一套51平米獨立一居室為例,該房從房東手中收房的委託價格為4260元,委託期兩年;自如為該房一次性投入裝修改造、家電配置費用合計約為2.1萬元。按此粗略計算,兩年周期內,自如將為該房源合計投入成本10.2萬元。

然而,由於近期北京租房價格普遍下降,該房源參加促銷活動後,實際每月出租價格為4490元,按此價格計算,自如實際收入約為10.8萬元,不計算服務費等其他收入,兩年合同期內,自如單從房租中賺取的租金差僅有6000元,期間,自如還需承擔房屋空置、業主毀約等風險。

“今年行情發生變化,很多房東都因為賣房而提前毀約。”上述自如工作人員告訴《商業數據派》,此外,由於今年房租價格普遍下降,自如手中又囤積了大量房源,其中不乏是在房租較高時收來的委託房,這些房源往往隨行就市,虧損出租,“對於虧損房源,自如會跟房東重新談委託價格,談不攏的話,自如寧願毀約賠付一部分錢。”

為規避此種不可控的市場變化,目前自如新簽下的委託房,大都開始縮短委託週期,合同期以兩年為多。然而,縮短週期面臨的又一個問題在於,成本分攤週期變短。一次性投入的裝修、電器費用原本可分攤在三年甚至更長周期內,現在只能分攤在兩年中核算,這大大降低了經營的靈活度,也讓長租公寓在高端產品的打造上投鼠忌器。

此外,縮短週期的做法,也一定程度上削弱了長租公寓產品的競爭力。相較於個人房東租房,長租公寓的優勢在於確定性,租客“長租長有”,不致於面對無理調價和頻繁搬家。但委託週期縮短後,此種優勢不再。

  為何長租公寓頻繁爆雷?

據貝殼研究院統計,截至2020年上半年,媒體公開報導陷入經營困境的長租公寓就多達84家;此前,2019年已有52家長租公寓面臨不同程度的資金鍊斷裂、跑路或倒閉。

這背後,面臨上述困難,大多長租公寓運營商無心正常經營,而是藉用“高收低出”、“長收短付”的經營方式,從房東處高價收取房源,再低價租賃給租客,但要求租客一次性付清較長周期的房租,但在支付房東租金時按短週期支付,試圖在時間差中經營現金流,由此出現不同程度的“龐氏騙局”。

以不久前傳出“爆雷”的深圳小鷹找房為例,該公司成立於2019年,業務主要在廣東地區,已拓展至深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個城市,旗下分公司15家。據媒體報導,經過小鷹找房僅在深圳市場就擁有約5000套房源。

根據《財經》雜誌報導的一個案例,一位深圳業主通過小鷹找房託管出租房屋,每月的租金為7100元,然而,他的租客每月的租金僅為6100元,但要享受更多優惠方案,租客可以選擇短時間內支付9個月的租金,獲得一年的居住權。如此計算,租客實際每月租金僅為不到4600元。

然而,在此案例中,小鷹找房可以短期內從租客手中獲取約5.5萬元的資金,再加上押金等,小鷹找房實際獲得的現金更多。此後,小鷹找房再按每月7100元的委託價格支付給房東,由此在時間差中形成資金沉澱。

通過長租短付擴大資金池,再通過“高收低出”擴大盤面,收入大量房源的同時短時間出租出去,小鷹找房等長租平台不僅能在市場上快速擴張,搶占房源和租客,還期望通過經營現金池,套取更多利益。

然而,風險在於,一旦長租公寓資金鍊斷裂,這場“龐氏騙局”即轟然倒地。最終房租無法支付,房東利益受損。此外,從目前的案例來看,被違約支付的房東大多希望收回房源再次出租,以降低損失,由此就帶來大量租客無家可歸。

更為嚴重的是,這種模式還經常伴隨著“租金貸”,大量租客由於無法一次性拿出過高的租金,在同長租公寓運營商簽訂合同時,同運營商指定的金融機構簽訂貸款合同,由金融機構替租客一次性支付房租,再由租客按週期算利息向金融機構還付房租貸款。此種模式下,即便租客居所被房東強行收回,其仍然要向金融機構還付貸款。這本質上是長租公寓運營商轉借租戶信用,借貸搭建資金池,進一步提高了風險。

(製圖:商業數據派)(製圖:商業數據派)

本就高風險的經營行為,在今年更被加劇。由於疫情影響,不僅加劇了長租公寓運營商的資金鍊的危機,還使得租房市場預期生變, 最終導致接二連三“爆雷”。

長租公寓運營商的高風險經營行為一旦破產,最終後果往往轉嫁給社會。在多起長租公寓“跑路”事件中可以看到,房東驅趕房客斷水斷電,房客為捍衛權利則,甚至威脅破壞房屋設施,此種案例時有發生。

●長租公寓的長期價值何在?

面對長租公寓市場的亂象,政​​府部門已然介入。

今年9月,住建部發布《住房租賃條例(徵求意見稿)》,其中監管措施多達60餘條,將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風險經營行為納入監管。

在此之前,廣東、杭州等地也相繼出台涉及長租公寓經營的規範措施。今年8月,杭州出台政策規定,8月31日起,住房租賃企業向房東支付的租金以及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金,應繳入租賃資金專用存款賬戶管理;專用存款賬戶中的部分資金須凍結作為風險防控金。

除了監管外,政策也在給予長租公寓以扶持,監管之外,《住房租賃條例(徵求意見稿)》提出,應給予住房租賃企業一定的金融政策支持,可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠。

從各地監管措施來看,對於“高收低租”“長收短付”“租金貸”等經營方式,並未一味禁止。事實上,在業內人士看來,在合理範圍內,一定程度的“高收低租”“長收短付”是企業的靈活經營方式,而“租金貸”本質上是一種消費貸,合理範圍內並無不可。

綜合來看,今年的集中爆雷,一定程度上是由高風險的經營行為,以及短期市場波動共同導致的結果。隨著不良經營者相繼退出,監管政策逐步補齊,長租公寓市場長期需求仍在。

今年的集中爆雷,一定程度上是由高風險的經營行為,以及短期市場波動共同導致的結果。隨著不良經營者相繼退出,監管政策逐步補齊,長租公寓市場長期需求仍在。

此外,除了“分散式”長租​​公寓的二房東模式外,“集中式”長租公寓也是解決方案之一。為促進,各地方政府相繼釋放出一批集體用地,這大大降低了土地成本。此外,在集體土地長租公寓這一模式下,由於使用年限較長,項目可以在40到50年的周期中攤銷成本,從而大大增加了經營的持續性。

無論如何,長租公寓依然是一門有需求的新興行業,經過一輪淘汰,行業商業模式和經營經驗將進一步得到歷練。此外,政府的監管與扶持,也將促進長租公寓行業脫離“野蠻生長”,向更規範的軌道上行駛。

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