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起底小鷹找房暴雷始末:租客損失慘重、業主無處討錢


起底小鷹找房暴雷始末:租客損失慘重、業主無處討錢 1

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文/劉璐明鐘微

來源:連線Insight(ID:lxinsight)

陳嘉打開手機電筒,在黑暗中摸索著找到自己合租的那間房門,這已經是他被房東斷水斷電的第八天。

白天在公司裡把充電寶的電充滿,上廁所到樓下的公共廁所,然后買一桶水在早上洗臉刷牙,“家變成了一個只能睡覺的地方。”即便如此他依然面臨著隨時被房東趕出去的風險。

這背後是又一家長租公寓小鷹找房傳出暴雷的消息,而陳嘉只是受到影響的其中一位租客。

10月12日,在小鷹找房位於深圳南山區的辦公室裡,圍滿了業主和租客,據連線Insight拿到的現場視頻顯示,一位自稱費姓的小鷹找房負責人在現場維持秩序,指出公司因為經營不善,“遇到了點問題,希望能給小鷹找房一點時間”,他承諾會解決問題,但並未給出明確解決方案。

和此前大多數暴雷的長租公寓一樣,房東沒有收到租金,而租客已經把租金交給小鷹找房,小鷹找房拿不出錢給房東,而租客也面臨被房東趕出去的風險。

維權現場,圖源受訪者維權現場,圖源受訪者

陳嘉最早發現情況不對,是在國慶期間的10月1號,房東發消息說原本應該在9月30號收到的房租並沒有收到,10月6號,陳嘉所在的合租房就被斷水斷電了。

在此期間,陳嘉曾三次前往小鷹找房公司總部,但“每次都是踢皮球拖延,說要等另外一個負責人。起初去總部維權的人並不是很多,後來開始大規模爆發。”

據小鷹找房維權群內的部分統計,目前涉及租客、業主共計上千人,涉及總金額或將上億元,群內僅統計的50餘名租客受害者的資金就達300多萬元。由於租客大部分是一次性支付半年或一年租金,一次性繳納五六萬元甚至十幾萬元,而房東則是按季度或者按月收到房租。

陳嘉告訴連線Insight,他所知道的一位年齡稍大的租客有抑鬱症傾向,甚至有過跳樓的想法,“我們都在勸她,年輕人可能覺得吃虧了以後還有機會,但是對有些人來說,這些錢對他們很重要,或者失去了這些錢,在深圳就沒有存在的意義了。”

今年,杭州、上海、合肥、廣州等地多家長租公寓公司暴雷,和大部分暴雷的長租公寓一樣,小鷹找房長租也是“高收低租、長租短付”的模式,快速籠絡資金,但是這一模式如同一顆定時炸彈,隨時面臨資金鍊斷裂的風險。

長租公寓曾經作為風口的存在,如今蒙上了一層陰影。

2011年5月,從自如友家正式上線運營開始,長租公寓企業也逐漸發展起來。青客公寓、優客逸家緊接著成立,到2014年末,行業內具有一定知名度的長租公寓品牌已經接近30家,據前瞻產業研究院統計數據顯示,截至2018年,國內長租公寓市場上,活躍的品牌超80個。

但近幾年頻繁發生的暴雷,則讓人不禁生疑,長租公寓為何會成為一門危險的生意,這次是小鷹找房,下一個,會是誰?

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  租客:壓力太大,頭髮開始一撮撮地掉

在雪崩之前,並非沒有先兆。

如今回顧起從與小鷹找房工作人員溝通,到交費、租房、暴雷的整個過程,陳嘉發現了多處疑點。

今年6月陳嘉大學畢業,在和朋友商定合租小區的時候,“當時通過另一個在這個小區裡租房的朋友介紹,感覺這個小區環境還不錯,主要離上班的地方還近,所以就沒有考慮別的地方了”,陳嘉告訴連線Insight,為了避坑,當時選擇了被很多人稱“中介更少”的豆瓣上找房子,但沒想到的是,還是沒有逃過被坑的命運。

陳嘉在豆瓣上看到這處房源時,並沒有小鷹找房的標識,直到最後簽合同之前才知道,這是小鷹找房旗下的房源,“但是簽約之前,這位小鷹的工作人員告訴我們,不能見房東,我們當時有提出要跟房東直接簽,但是當時小鷹找房說房東人在香港,房子已經全部委託給他們了,所以我們當時只要到了房東跟小鷹找房的委託合同。”

陳嘉告訴連線Insight,在維權群裡,他發現,小鷹找房的工作人員常以各種各樣的理由阻止房客去見房東。

小鷹管家與房客的對話截圖,圖源受訪者小鷹管家與房客的對話截圖,圖源受訪者

但即便如此,小鷹找房還是吸引了不少租客和房東,最主要的原因是價格便宜。租客王玲玲告訴連線Insight,她在租房的時候感覺地段不錯,租金也比較便宜,“因為周邊的房源都是七八千,他給到我們是6000多。”

陳嘉提到,小鷹找房支付房租方式通常分三檔,他當時租的房子,年付價格是6600元、半年付是7700元、月付是9240元。半年付、年付的價格通常低於市場價,但是月付的價格通常高於市場價,通過這種制度變相鼓勵租客一次性付更多錢。

“雖然年付的價格很心動,但是覺得相比8000元的市場價,低得太離譜了,為了更保險,我們選擇了半年付”,於是陳嘉和朋友一次性支付給了小鷹找房46200元租金和9240元押金,共計55440元。

據他介紹,房東每個月的租金收入是8800元,即便減去物業費,也有8580元,高於該小區市場價。

當時令陳嘉心動的,還有小鷹找房承諾的服務,“租房第二天過來打掃衛生、保證有衣櫃”等等,但是租房之後發現,這些承諾不但並沒有兌現,且管家態度惡劣。

他提到,小鷹找房的管家離職頻繁,幾個月時間裡,已經換了三位,當床墊損壞要求換床墊時,小鷹提供的是一個二手床墊,“一直過敏,最後發現床墊有蟲不說,還遭到管家的辱罵。”

床墊的問題還沒有處理完,暴雷的消息就傳來了。 “最近壓力太大了,上次洗頭的時候,發現頭髮開始一撮撮地掉”陳嘉提到,國慶期間,陳嘉多次前往小鷹找房總部維權,但每次都只是登記信息,並沒有給出合理的解決方案。且在去小鷹找房總部維權的時候,發現小鷹找房還在招新人。

小鷹找房的招聘信息,圖源受訪者小鷹找房的招聘信息,圖源受訪者

另一位租客李翔發現的時間更早一些,在9月底的時候,他曾與其它的租客聊天時發現,當時已經是一次性交8.5個月送3.5個月,“我當時就預感肯定要暴雷了,但遺憾的是,我去的時候小鷹找房已經不退款了。”

浙江澤鼎律師事務所夏瑾言律師告訴連線Insight,出現暴雷的長租公寓的明顯特徵一般都是,高收低租:支付給房東的租金高於其向承租人收取的租金,以及長收短付:一次性向承租人收取較長期限(如按年付)的租金,但是卻按較短週期(如按月付)向房東支付租金。

這也是小鷹找房快速建立客戶關係、籠絡資金的法寶。

“小鷹找房每個月需要給我4410元租金,但租客那邊只需要出3153元,”業主張瑩提到,這一差價遠高於其他長租公寓公司。

在收房階段,小鷹找房給她的印象非常好,服務非常熱情,銷售人員幾乎是隨叫隨到,但簽訂合約之後,從第一個月開始,幾乎每個月的房租都不能準時打款。

讓她感覺不對勁的是,是8月份小鷹找房的管家跟她聯繫,說他們的工資也沒有準時發放,直到9月底,管家說,小鷹找房已經發不出來工資了。

當所有的危險因素串聯在一起,暴雷便發生了。但在此情況下,租客和房東有可能要回租金嗎?

夏瑾言律師告訴連線Insight,在長租公寓暴雷時,房東和承租人都是受害人。如果長租公寓的經營方還存續並經營的,房東、承租人可以通過司法訴訟向該經營方主張違約責任。這種情況下,如果經營方還有資產的,房東或承租人的損失可以得到賠償。

但他還提到“如果長租公寓經營方跑路了,那麼該經營方有可能涉嫌刑事犯罪,房東、承租人等應當向公安機關報案。這種情況下,房東、承租人的損失能否獲得賠償,只能依靠公安機關追贓以及刑事判決後法院執行了。”

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  圈錢or資金鍊斷裂?

暴雷,或許只是時間問題。

和許多長租公寓一樣,小鷹找房採取了“高進低出、長收短付”的經營模式,這是一種不可持續的模式,低價出租,無法覆蓋運營成本,而小鷹找房從租客那裡預支了大量租房款,並以此繼續擴張,虧損和“暴雷”不可避免。

許多租客和業主簽約前調查時,幾乎沒有對小鷹找房產生懷疑。因為小鷹找房即深圳小鷹房屋租賃有限公司,是一家2019年9月底成立的新公司,其法定代表人為趙津研(趙金燕),現僅有一起房屋租賃合同糾紛,這讓租客和業主增添了許多信任感。

但這家公司從2020年開始在各地陸續“暴雷”,也許不僅僅是資金鍊斷裂,也有借長租公寓模式圈錢的嫌疑。

9月1日,廣州市房地產租賃協會發出風險警示,公示了已被相關管理部門和行業協會重點關注及約談的企業名單。

其中小鷹租房(廣州小鷹不動產服務有限公司)、城城找房以及三彩不動產在列。

查詢天眼查可發現,此前已有小鷹不動產管理(深圳)有限公司、陝西小鷹不動產管理有限公司、小鷹不動產管理(深圳)有限公司寶安店三家進行了註銷,這些公司的法定代表人雖不是趙津研,但也都是小鷹租賃的高管。

小鷹找房開始延遲打款時間時,很多房東有所警覺,陳芳對管家提出質疑,對方卻告訴她,現在小鷹找房正在準備上市,公司上個月底開了12個城市,帶走了將近3000萬,當時她暫且選擇了相信。

陳芳與管家的聊天截圖,圖源受訪者陳芳與管家的聊天截圖,圖源受訪者

不過,如今看來,要上市的並非小鷹找房,而是廣州市房地產租賃協會點名提到的三彩家,它與小鷹找房關係密切。

租客王玲玲提到,當時簽約及繳納租金、押金都是在一個叫做“三彩家”的App上進行,App上顯示的收款人則是三彩家有限公司。

三彩家是一家生活服務行業全場景SaaS服務商,為小鷹找房提供了系統服務,三彩集團又有三彩租房業務、三彩家裝和三彩物業三個主要業務。

同時,這家公司已經在9月4日向美國證券交易委員會(SEC)遞交上市材料,預計募資不超過3000萬美元,也許即將成為國內生活服務產品SaaS赴美上市第一股。

城城找房很可能是三彩家此前經營的租房業務,其曾用名為三彩家房屋租賃有限公司,歷史法人為三彩家法人代表文寧,另有幾名公司股東與三彩家重合。

小鷹找房表面上僅僅與三彩家有系統服務方面的來往,但背後勢力已經盤根錯節。

小鷹找房與三彩家沒有直接投融資關係,但三彩家監事白東燕持股比例超100%的西安三彩酒店管理有限公司,曾進行過一次高管人事變更,根據天眼查顯示,即為小鷹找房法定代表人趙津妍(趙金豔)。

一名租客告訴連線Insight,據小鷹離職員工爆料,深圳小鷹公司負責人費欣聖和三彩家副總裁暨首席技術官費欣偉是親兄弟。此前有小鷹找房前員工張靜向《鳳凰WEEKLY財經》表示,費欣聖為小鷹找房深圳董事長。

無論是城城找房,還是小鷹找房,都更像是三彩家手中的棋子,通過長租公寓業務為三彩家擴張SaaS業務,如果被證實有利益輸送,它們還可能為三彩家的發展和擴張提供現金流。

三彩家官網三彩家官網

也許是為了切斷小鷹找房與三彩家之間的聯繫,有租客提到,今年6月之後簽約的租客,合同上的甲方、收款賬號都變成深圳小鷹房屋租賃有限公司,即小鷹找房。

“10月13日,我發現小鷹找房出問題之後,馬上登錄“三彩家”App查看,但App上顯示合同和繳納租金、押金的功能都沒有了。這些內容移到了小鷹找房的公眾號上。”租客王玲玲提到。

當時她很害怕,覺得小鷹找房這家公司馬上就會跑路了。

夏瑾言律師告訴連線Insight,房東和承租人可以通過下列原則來避雷:

選擇經營規模較大、具備實力、口碑較好的機構,房東和承租人可以查詢機構的工商信息、社會評價等以了解企業概況;

對於租金明顯低於市場價格的房源,要提高警惕;

仔細閱讀合同內容,拒絕不合理的約定,勿信口頭承諾。

如今小鷹找房深圳總部每天都有新的維權者加入,但維權者與小鷹找房方面協商,也可以通過法律方式維護自己的權益。

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  長租公寓,一門危險的生意?

長租公寓行業自誕生到爆發經歷了近十年,如今卻因為負面消息被置於風口浪尖,甚至被質疑其模式無法成立。

長租公寓從2018年開始出現“暴雷”,其中不乏寓見、蛋殼、青客等知名公寓品牌,但“暴雷潮”有愈演愈烈的趨勢,2020年多家長租公寓資金鍊斷裂,據廣州市房地產租賃協會統計,僅在8月,就有15家長租公寓倒閉。

長租公寓行業也誕生了上市玩家。 2019年底,青客公寓上市。 2020年1月,蛋殼公寓上市。無疑讓行業充滿信心。

但頭部玩家的上市也揭開了長租公寓行業的“遮羞布”。

青客公寓長期以來一直處於虧損狀態,2017財年至2019財年已經連續3年淨虧損,分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

9月30日,青客公寓發布截至3月31日的2020財年上半年未經審計的財務業績,歸屬於公司的淨虧損為人民幣4.168億元,相較於去年同期增加1.153億元。

蛋殼的虧損較之青客則更為嚴重,蛋殼公寓披露的2020年一季報顯示,公司淨虧損為12.34億元,去年同期為8.16億元,虧損增幅較大。

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二房東的生意在中國租賃行業十分常見,但為什麼長租公寓模式跑不通?

長租公寓模式其實可以自圓其說:企業從房東手上租下房源,將房屋重新裝修,再轉租給消費者,並提供檢修電器等附加服務。通過賺取收房和出租之間的差價和服務費,長租公寓企業有盈利的可能。

在此模式下,企業將規模擴張到一定程度,便能形成規模效應、均攤成本、實現盈利。

不過,長租公寓難盈利,主要是“高出低進”模式導致,包括小鷹找房在內的絕大多數“暴雷”的公寓品牌,都是使用了這一模式。

當企業為了爭奪市場份額時,常常拿出真金白銀補貼,通過下調房租而提高入住率。另外,啟用“租金貸”,也是企業為了提前拿到擴張資金、並保證入住率的方式。 “租金貸”讓租客和金融機構簽訂貸款合約,租客再向金融機構按月償還租房貸款。

一旦長租公寓品牌出現資金鍊斷裂,身陷其中的業主和租客便會遭遇巨額財產損失。

業主收不到租房款,便會提出收房,甚至以強制的手段,而租客往往交了1到2年的租金,不僅沒有收到長租公寓退回的租金,還要被提前趕出住所。

“暴雷”的長租公寓往往以資金鍊斷裂為由,推遲賠付時間。本是應該由長租公寓企業承擔的賠付責任,轉化為租客和房東之間的矛盾。

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長租公寓模式飽受質疑,更因為不少企業有藉此圈錢的嫌疑。

對這些企業而言,租客的租金可以在平台上形成資金盤,之後順其自然因為擴張而“暴雷”。一家公司和品牌如果“暴雷”,便轉移陣地,做同樣的生意。

此前出現資金鍊斷裂的適享科技,其前身是巢客、巢客遇家,並與寓意公寓關係密切。

其中還有另一層逃脫法律懲戒的套路。據1℃記者調查,他們甚至可能通過僱傭大批農村年輕人進入公司擔任股東、法人以及高管等,充當“白手套”。

長租公寓之所以在2018年左右爆發,是因為行業經歷多年發展後有了政策加持,但這也讓行業的泡沫以前所未有的速度誕生和破滅。

這門生意本是為了解決租房難問題、給年輕人一種有品質的居住環境,最終卻讓租客和業主遭受巨額損失,不得不走上維權之路。

小鷹找房的暴雷,只是長租公寓行業困境的冰山一角,但等到泡沫被完全吹破,行業將會走向更光明的未來。

(應採訪對像要求,文中陳嘉、王玲玲、陳芳、李翔為化名。)

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(聲明:本文僅代表作者觀點,不代表新浪網立場。)