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长租公寓的问题是必然


长租公寓的问题是必然 1

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  文/半佛仙人

  来源:半佛仙人(ID:banfoSB)

  最近长租公寓行业又又又又开始作妖了。

  8月27日友客,8月29日巢客,然后立马就是岚越,这个行业在给年轻人添堵这件事情上从来没有让人失望过,简直就和开了马达一样给劲,社会毒打的车轮子直接在人脸上压过去。

  很多年轻人给这些公寓交房租,都是押一付三打底的,一不小心就被资本白嫖了,还有更惨的直接背了租金贷,公寓跑了之后,房东要收房,年轻人还要继续还贷,年纪轻轻就提前感受到了他们原本不该有的还房贷的真实体验。

  这种既挨打又不给好处的事情,虚假的太真实了。

  很多朋友在后台问我为什么这些公寓会出问题?其实很简单。

  资金池大家都知道吧?庞氏骗局都知道吧?借新还旧都知道吧?

  一样的道理。

  你用非法集资的方法来理解这个行业,就懂了。

  长租公寓这个行业当前在国内说穿了是一个庞氏资金盘的生意,大家不是在好好当二房东赚差价,而是玩儿非法集资钱打滚的路子,这不出问题才有鬼了。

  大家玩儿的就是一个跑得快跑的久的游戏,看谁的资金盘先崩。

  跑出来的多活几年,跑不出来的原地升天。

  怎么理解这个资金盘游戏?

  很简单,就是数学题,我给大家简单科普一下。

  假如一家公司A,要搞这个长租公寓,左边是收租客的钱,右边是给房东的钱。

  如何让自己资金最大化?

  应该是尽可能从租客手中一次性收取更多的钱,然后尽可能把钱晚给房东,这样就有了资金流,形成池子。

  这个资金流本质上是一种期限错配,通过调整模式,拿到一笔短期的无息的贷款,不管是用于投资获益,还是扩大规模,还是跑路经费,都挺好。

  所以你看,为什么从租客收钱是押一付三甚至押一付六,为什么给房东却是一月一结(等同于付一)。

  这中间一来一回,就相当于赚了至少3个月的无息贷款(把押金也算上),这难道不香么?

  更何况还有很多给年轻人放租金贷的,等于直接把房租一次性兑现(贷款机构给与长租公寓公司是一笔结清的),等于押1付12甚至押1付24,资金流嗷嗷的爽。

  就这还没完,年轻人租房付租金这件事情,本身就是很好的金融资产。

  正常人一般不太会欠房租,而且还有押金作为兜底,所以风险比较低,年轻人是一代比一代要脸的,精致穷的本质就是要脸,消费主义的本质也是要脸。

  要脸的,会付租金的年轻人,这不就是现成的低风险债权么?

  那么问题来了,这么优质的资产,不搞个资产证券化还是人么?

  有不少长租公寓公司,直接把自己手里的租约债权,直接打包做了ABS,在资本市场募集资金,光18年就有600多亿,这等于是进一步获得了现金。

  而且租赁类ABS也是受到政策鼓励的,这个不犯法。

  大家自己用住房租赁+ABS作为关键词去查相关新闻,多了去了。

长租公寓的问题是必然 2

  可以收租金,可以左手右手倒时差,可以租金贷回笼现金,可以资本市场ABS,总体算下来,小小的租房,可以杠杆出很多倍的现金。

  这哪里是租房?这简直是现金流印钞机。

  对于企业而言,有什么能比这个更重要?

  由于这套操作过于香,很多房地产公司都开始玩儿这一套,大家是不是发现很多地产公司推出了各种自有的长租公寓品牌?

  你们以为是赚你的租金么?

  不,他们是要用你们租房子付钱这件事情,去资本市场获取更多的现金,然后去拿更多的地,赚更多的钱。

  你租房积攒首付期待未来的时候,你支付的房租正在让地产商通过杠杆赚到更多的钱,给你自己买房增加更多的难度。

  我自己弄自己。

  虽然很讨厌,但事情就是这么个事情,很多时候话说的太明白确实比较伤人。

  所以反过来,当大家都看到这件事情的好处的时候,就开始一窝蜂的涌进来了。

  资金流,资金流,资金流,只要有资金流,什么都不重要。

  为什么很多考研机构主打考不上退款?目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。

  为什么很多电商不赚钱也要促销?因为他们左手从消费者手里收了钱,右手和供应商结算都是按月结的,目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。

  当资金流滚动起来的时候,其中永远有一部分现金是短期溢出长期兑付的,这笔钱虽然不是你的钱,但你怎么用,都可以。

  你说是你的钱,也可以。

  这么迷人的模式,不干还是人么?

  当大家一拥而上的时候,问题就来了。

  你要搞资金杠杆,最起码要有标的物对不对?你起码得先有房子能对外租,然后才能搞这一套。

  地产商主打的长租公寓都是自有资产,不存在这个问题。

  而其他草根们都得从房东手里收房。

  这时候,就产生了竞争。

  房东也很精明,谁给我钱多,我租给谁,大家都来找我,我就坐地起价。

  所以这个行业从来没有规模效应,因为每一套房,你都要和不同的房东谈,还要和其他竞争对手来竞争。

  规模和成本出现了罕见的无关的现象。

  而在另一头,当你囤积了房子之后,得有人租你的房子你才能跑起来,租客可不会管你多少钱收来的房子,只要租金高,那就不租了,这年头租房早就不是卖方市场了,更别提每个小区都有一些坚忍不拔的个体户二房东在拉低价格。

  所以在租客端要降价。

  这就形成了实质性的倒挂。

  因为在收房端和租房端,都面临着竞争以及用户(收房端房东,租房端租客)的比价,为了能够形成一个有效的【资金标的物】,高价收来的房,只能低价租出去。

  我不是给你开玩笑,真的是赔钱也要做。

  这中间亏的差价,就当是资金流的利息了。

  据钱江晚报,房东范先生说,“我是今年1月把房子租给友客的,是香槟之约的一套酒店式公寓,租金2400元/月。友客出事之后,租客主动找上了我,这时候我才知道友客是以1800元/月租掉的。”

  这样的差价,在友客的业务中并不算大。有房东说:“我的房子在奥体都会山,这是一个酒店式公寓楼盘,租给友客的价格是5500元/月。后来我才得知,友客租出去的价格竟然只有3800元/月,吓死人了!“

  过去是无息资金流,现在是有利息的资金流,咬咬牙,日子还是过得下去的。

  但这时候,会出现2个问题。

  首先是无息资金的时候,就是存在银行,都是白赚的钱。

  而当资金出现利息,并且不低的时候(别忘了发ABS也要给投资者利息的),投资收益也要求更高,而更高的收益,必然带来更高的风险,很多公司的投资能力并不是那么出众。

  很容易一不小心就造成亏空。

  或者说,如果有能力把收益做到完全cover掉这些成本,那还开个屁公司,自己靠投资理财就够了。

  亏空还好,只要资金流不断,东墙西墙的游戏也还过得下去。

  但这时候第二个问题来了,这种资金盘模式,最怕的是租客大面积退租,租客不租了,则游戏必然玩不下去。

  因为水池的源头活水没有了,但房东的租金不能不给,只要不给,房东强行收房,竹篮打水一场空。

  而今年的疫情,恰恰好给了后者机会,很多时候资金盘的崩塌,只需要一个小小的黑天鹅。

  地产商自有物业不慌,而这些二道贩子,则大裤衩都没了。

  而这时候跑路,就成了他们最后的挣扎。

  所以归根究底,投机一时爽,跑路火葬场。

长租公寓的问题是必然 3


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