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贝壳今晚敲钟,左晖“圆梦” 美国投资者会买单吗?


贝壳今晚敲钟,左晖“圆梦” 美国投资者会买单吗? 1

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  文/钟微

  来源:连线Insight(ID:lxinsight

  在中概股风声鹤唳,中国企业纷纷回港二次上市之时,贝壳找房将于今日晚间在纽交所上市敲钟,股票代码为“BEKE”。

  此次赴美IPO,贝壳找房将发行1.06亿股ADS,发行价定为每股20美元。以此计算,贝壳找房IPO将筹集21. 2亿美元。

  这是自2018年3月爱奇艺IPO以来,最大规模的中概股IPO。

  一直以来,贝壳备受资本的青睐,获得了腾讯、高瓴、软银等巨头和头部投资机构的投资。据招股书,腾讯公布至少认购价值2亿美元的ADS,高瓴和红杉则分别认购至少价值1亿美金的ADS。

  贝壳找房脱胎于链家,2018年正式面世后,目标直指中国最大的互联网房产交易平台,主攻线下的链家则作为自营品牌入驻贝壳找房。

  创始人左晖曾说,他希望将贝壳找房做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台,大家共同分享资源和收益。

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  对于外界关心的“如何平衡自营与第三方品牌”的问题,左晖回应,他不是裁判员,也不是运动员,只是建了一个小足球场。

  转型平台是一件难事,贝壳找房受到不少质疑。但贝壳找房没有停下快速扩张的脚步,以非一般的速度发展成长。

  截至2020年6月30日,贝壳找房平台共入驻260余个房地产经纪品牌,约4.2万家门店分布在103个城市。

  贝壳找房也保持了较快的营收增速,招股书显示,贝壳找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分别为255亿元、286亿元、460亿元以及273亿元。

  早在2018年,贝壳找房就曾表示,未来上市主体是贝壳,而不是链家。这也被外界认为,贝壳找房从诞生之时,便是冲着资本市场而来。

  如今并不算是一个美股上市的好时机,瑞幸造假引发美国资本市场对中概股产生了严重的信任危机,赴美中概股审计收紧,让不少公司选择回流港股上市。在这样特殊的现实环境下,贝壳找房依然选择了赴美上市。

  不过,对于美国投资者而言,贝壳找房的模式不难理解。2017年上市的美国在线房地产经纪公司Redfin,可以作为一个参照,其房屋销售交易的业务模式、经纪佣金的收入构成等都与贝壳找房具有相似性。

  对于贝壳找房和左晖而言,今天是梦想成真的一天,但他们能否获得美国投资者的支持,继续将“美梦”延续下去?

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  贝壳的上市野心

  贝壳找房的崛起出乎很多人的意料。

  左晖曾说过,“做难而正确的事”。房地产交易平台介入互联网领域,是左晖一直想做的事,但这事很难。

  多年前,左晖倾全公司之力推出贝壳找房,从链家抽调了近千人的队伍,引入多位中高层高管人员。

  贝壳找房在2018年正式面世,左晖将链家装到了贝壳里,这标志着链家由房产中介走向一个集二手房和新房买卖、租赁于一身的平台。

  之后,贝壳找房扩张速度很快,成立四个月便进驻全国90个城市,连接1.4万家门店,合作品牌超过50个。

  不过,贝壳找房并不是真正意义上的从零开始,当时链家的规模已经很庞大。

  2015年,链家先后拿下了深圳中联、广州满堂红、成都伊诚、上海德佑、大连好望角等中介品牌,在体量、交易规模、门店经纪人数上做到了全国第一。

图源贝壳找房官方微博图源贝壳找房官方微博

  原投资方在链家的股份,也通过协议镜像平移到贝壳找房。据天眼查显示,链家共经历了2010年、2015年、2016年和2017年四轮融资,股东包括经纬中国、诺亚财富、腾讯、百度等,以及融创、万科等房地产巨头。

  在链家的基础上,贝壳找房的融资非常顺畅。在2019年完成了腾讯领投的D轮融资,规模高达12亿美元。2020年3月,贝壳找房又确认了超24亿美元的D+轮融资,软银集团被曝是领投方。

  左晖在一步步整合手上的牌,其中的标志性事件是:2019年1月11日,左晖宣布旗下的三大品牌贝壳、德佑和链家管理团队合并,不再划分南北贝壳和德佑的后台,三条职能线合并。这一举措被外界概述为“三线合一”。

  这一切都是在为上市做准备。

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  对于贝壳找房而言,上市的目标一直存在,其资本野心已经十分明显。

  早在2018年,贝壳大中华南区COO张海明就曾向媒体表示,未来上市主体是贝壳,而不是链家。“链家只是贝壳的一部分,是贝壳的品牌之一,类似京东自营和其他(商家)的关系。”

  可以看出左晖早已计划好将链家和贝壳找房线上线下业务打包,冲击资本市场。

  如今,贝壳找房终于将在今晚敲钟,左晖即将如愿以偿。

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  压力依然存在

  眼下贝壳找房正在给投资人讲述一个关于房产经纪大平台的故事,但这个故事讲起来没那么容易。

  贝壳找房成立后,主要定位是做线上平台,引进各地中介品牌入驻。链家和德佑则作为品牌入驻贝壳找房,主攻线下。链家以直营模式攻占一线城市,德佑则以加盟模式在二三线市场扩张。

  线上平台模式,无疑比重模式的线下直营要轻得多。左晖曾在接受采访时表示,只有在初期做重资产,完善基础设施建设,后期才能以轻资产的方式进行扩大规模,寻求合作。

  而外部环境的变化,也加速了左晖对平台模式的探索。从2016年开始,房地产限购政策趋严,国内二手房交易量大幅下跌,无疑影响了链家的发展。

  链家当时也有做平台的基础和机遇,链家的线下门店和经纪人体系遍布全国,二手房业务枝叶繁茂,房产交易产业也涌现过不少交易平台,包括房多多、搜房网、安居客、赶集网、58同城等,但依然处于野蛮生长的阶段。

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  如今这个行业的竞争依然激烈,赛道上已经清晰地分成四类玩家,每一个都不容小觑。

  贝壳找房之外,58同城做的是信息聚合平台;易居拥有丰厚的地产开发商资源,今年7月阿里与易居展开合作,涉及线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等;房多多则走的是B2B路线,专注于通过SaaS连接赋能中小经纪商户,已经成功赴美上市。 

  这些年,贝壳找房和58同城彼此针锋相对,都想甩开对方。虽然58同城赚的是服务端口费,贝壳找房赚的是交易佣金,但他们要争夺的对象都是中介品牌,谁都不希望自己的收入被对方夺走。

  如何兼顾自营和其它第三方入驻品牌的生意,平衡两者的利益,这对贝壳来说是一项至关重要的考验。

  2018年6月,就在贝壳找房上线两个月后,58同城便与中原地产、我爱我家、21世纪不动产等多家房地产经纪公司联合召开“全行业真房源誓约大会”,宣告永不做自营,外界将之解读为“反贝壳联盟”正式成立。

图源58同城官方微博图源58同城官方微博

  在整合了安居客、赶集网后,58同城已经成为国内最大的房产信息平台,自营业务一直少有涉及,但在“全行业真房源誓约大会”落幕不久后,58同城就入股房产中介我爱我家。

  假房源是58同城一直饱受质疑的地方,贝壳找房则以真房源为方向发展,不断发起真房源保障计划并升级。

  备受资本青睐,亦有巨头支持的贝壳找房,依然面临着巨大的压力。

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  美国投资者会看好吗?

  在美股上市,对于贝壳找房而言,是一个重点的决战时刻,而美国投资人是否认可其价值,还要打上一个问号。

  过去三年贝壳找房的快速扩张,使其一直处于亏损的状态,根据招股书显示,2017-2019年,贝壳的营收分别为255、286和460亿元。

  2017年净亏损达5.38亿元,2018年缩窄至4.28亿元,但到了2019年,净亏损同比暴增409.35%达21.80亿元。

  而在未来很长一段时间,业务的拓展、市场的扩张还将持续,贝壳找房还没到盈利的时候。

  不过,美股市场投资者有其特点,他们更关注行业天花板和公司的成长性。不仅更愿意为未来的增长性买单,也更开放地看待新经济。

  中国拥有全球最大的住房市场,未来还有巨大潜力。

  CIC灼识咨询报告显示,预计到2024年,中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币。

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  贝壳找房是直奔中国最大的互联网房产平台的目标而去的,既有新经济的色彩,其模式也能在美股市场找到参照物,易于美股市场投资者理解。

  成立于2004年的Redfin,是美国第一家在线房地产经纪公司,已于2017年在美股上市。Redfin的收入来自房产交易佣金,分为自营经纪业务和合作成交两部分。

  Redfin上市当天,发行价15美元,开盘价19.56美元,此后股价一度涨到33.49美元高位,截止2020年8月13日,股价已涨至43.2美元。

  近几年Redfin保持了较快的营收增速,但至今尚未盈利,贝壳找房与其具有相似性,是否能和Redfin一样受到资本市场,备受外界的期待。

图源网络图源网络

  总体而言,贝壳找房在国内的行业地位、扩张速度和营收等方面上交出了一份不错的成绩单。

  亏损的同时,贝壳找房最新的营收增速已达到近60%。目前贝壳找房有三大业务:存量房交易服务、新房交易服务以及新兴和其他服务。

  前两者贡献了主要营收。据招股书,贝壳找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分别为255亿元、286亿元、460亿元以及273亿元。

  贝壳找房在招股书中表示,其是国内领先的线上线下房产交易与服务综合平台,同时也是横跨所有行业的第二大商业平台。贝壳找房2019年完成了220多万笔交易,共计产生了2.13万亿元总交易额,这个交易规模在国内仅次于阿里巴巴。

  但在市场份额上 ,贝壳找房还没能占据绝对的优势。

  TalkingData《2020移动房产服务行业报告》显示,贝壳找房的MAU排名第三,仅为排名第一的58同城的约1/4,比安居客依然少500多万人。而极光大数据2019年的统计也显示,贝壳的渗透率仅为0.98%,落后于安居客。

图源贝壳找房官方微博图源贝壳找房官方微博

  对于贝壳而言,上市并非是胜利,而只是一个新的开始。易居和58同城都是前车之鉴。

  2007年8月,易居中国前往纽交所敲钟上市,但上市之后股价一直处于低迷状态,2016年私有化退市时,易居每股只有6.85美元,市值仅为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。

  58同城的私有化,背后隐藏的风险也可作为一个参考。58同城在房产这个主营业务上,一方面无法用“全是真房源”的口号取得中介品牌的信任,一方面加入58同城联盟的中介公司,也在竞争中慢慢走入贝壳等竞争对手的怀抱。

  对于房产交易平台而言,线上信息服务之外,更要完成深度的服务体系。这是58同城私有化之后,要继续完成的事,也是贝壳找房的目标。

  竞争依然在激烈地发生,各个选手都在各自的方向上前进着,现在贝壳最大的任务之一,就是要让投资者们相信贝壳未来的潜力,为它的商业模式买单。

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