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融創中國陷入流動性危機,欲出售文旅酒店誰來接盤?


文章經授權轉自公眾號:節點財經(ID:jiedian2018),作者:漢唐; 編輯:森淼

收併購是把雙刃劍。

去年財報靚麗,融創去年全年營業收入總額達到1693.2億元,同比增長35.7%,歸母淨利潤260.3億元,同比增長57.1%。
放長時間軸,融創中國自2015年起至2019年合同銷售金額分別為682.1億元,1506.28億元,3620.1億,4608.5億元,5562.1億元,同比增速分別為3.66%,120.83%, 140.33%,27%,20.7%。受到行業下行的影響,融創近兩年增速明顯放緩。
今年開年又遇疫情,疫情之下融創緊急採取線上售房,但線上售房反響平平。相關數據顯示,2020年1-2月,融創累計實現合同銷售金額約人民幣308.4億元,同比減少26.97%,累計合同銷售面積約224.7萬平方米,同比減少19.98%,合同銷售均價約人民幣13720元/平方米。
疫情下回款難資金鍊承壓,高負債風險攀升,高槓桿的融創陷入流動性危機。

/ 01 /淨負債率176.4%融資成本居高不下

融創中國近三年2017年-2019年的負債率分別為90.27%,89.8%和63.3%。融創的負債率穩步下降,但由於房企存在大量預售賬款,資產負債率不能較為客觀的評估企業真實的負債情況,淨負債率更能準確地房企的真實的負債情況。

然而融創中國的淨負債居高不下,2017年融創中國的淨負債率為202.0%,2018年回落至149.4%,2019年半年報顯示淨負債率為205.9%,2019年年底稍有回落為176.4%,仍居高位。

高槓桿高周轉為房地產行業屬性,但融創的淨資產負債率遠高於其他龍頭房企,2019年,融創中國淨負債率為176.4%,碧桂園淨負債率為46.3%,万科的淨負債率為33.9%。

截至2019年底,融創借貸總額為3222.7億元,其中長期借貸為1865.4億元,一年內到期借貸為1357.3億元,截止2019年年底,融創賬面現金1257.3億元。賬面現金不足以覆蓋短期債務。

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圖片來源:融創中國財報

2020年1月10日,融創中國以每股42.8港元配售1.8692億股配售股份,配售將為融創募得資金80億港元,今年一月份公開募集資金為歷年來最多的一次。

節點財經整理髮現,不計2010年IPO上市募股,除此之外融創算上今年配售股份共進行了4次公開配股,2013年一次以每股6.7港元配售3億股配售股份,共募集資金20.1億港元。

值得注意的是2017年進行了兩次公開配股,2017年進行了兩次公開配股,分別以18.33港元配售2.2億股,募集資金40.3億港元。分別以31.1億元配售2.5億股,共募集資金77.8億港​​元。

同時,2017年是融創大併購的一年,也是融創擴張最快的一年,配股融資為擴張。而在併購王孫宏斌表示將要低速擴張謹慎拿地的這一年,再次進行了配股,配股融資的優勢在於無融資成本,不會增添負債壓力,目的明顯為優化財務結構,降低資產負債率。

為滿足對資金的需求,融創除了公開配股,年初還發行了優先票據。 2020年1月8日,融創發行2025年到期的5.4億美元的優先票據,票據票息為6.5%,發行利率創歷史新低。

今年年初,碧桂園發行兩筆分別為2027年到期的5.5億美元和2030年到期的4.5億美元的優先票據,兩筆票息分別為每年5.125%、5.625%,同為2020年年初發行美元優先票據,碧桂園的優先票據票息均低於融創。

節點財經整理髮現,去年幾筆優先票據票息均在7.0%以上。 2019年2月13日,融創中國發行2022年到期的8億美元優先票據,年利率為7.875%。 2019年1月11日,融創中國發行2021年到期的6億美元優先票據,年利率為8.375%。 2019年4月11日,融創中國發行2023年10月到期的7.5億美元優先票據,年利率為7.95%計息。
孫宏斌在業績會上表示,今年對融創的規劃之一就是降低融資成本,希望保持融資總量的同時,融資成本能夠降低1-2個點。
目前融創中國在融資上問題應分為三個層面,一是對融創來說能不能保持融資大門對其持續敞開,二融資總量能不能達到融創的需求量,三在在基於前兩項的前提下,才有能力考慮能否適當降低融資成本。

/ 02 /深陷文旅困境售賣固定資產

融創文旅板塊被視為融創的“第二曲線”。融創發力文旅板塊佈局可追溯至2017年,融創收購萬達文旅資產包。融創與萬達簽訂13個萬達城項目收購合同,並約定收購後萬達城冠名不變,項目仍由萬達單方面設計、建設和管理。

2018年8月,融創集團正式成立文旅集團,並將其列為重要的戰略版快。同年10月,經融創和萬達雙方協商,融創以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目。

龍頭房企融創在物業銷售持續增長的同時,著力佈局文旅板塊,對文旅板塊展現極大的野心。融創中國行政總裁汪孟德曾言,“未來,融創的’地產+’會貢獻大量的現金流,相信文旅集團會做到全國、甚至全世界最強的文旅集團。”

除了融創收購萬達文旅資產包,融創近三年也在文旅板塊動作不斷。去年11月份,融創以152.69億元收購雲南城投持有的環球世紀及時代環球各51%的股權。交易完成後,環球世紀及時代環球將成為融創間接附屬公司,並更名重組為“環球融創會展文旅集團”。通過此次收購,融創中國首次涉及到了會展業務。
去年12月份,融創以10.42億元接盤華僑城成都文旅項目。 “洛帶博客小鎮”項目位於成都市龍泉驛區洛帶古鎮的核心位置,該項目是成都十二五規劃重點打造的國際高端人文旅遊小鎮。

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圖片來源:融創中國財報

據融創中國財報顯示,目前融創已佈局12座文旅城、4個旅遊度假區、26個文旅小鎮,其中涵蓋41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店。融創文旅集團已是全球最大的文旅產業運營商、全球最大的文旅物業持有者。
據2019年財報,文旅城建設及運營實現收入28.5億元,全年收入增長約41%,佔比僅1.7
%。縱觀近三年的營收情況,2017年為10.86億,2018年為20.3億元,2019年為28.5億元,總體呈現增速緩慢,佔比偏低。
去年,融創前期投入的部分文旅城投入運營,融創在廣州,無錫昆明等地的文旅城項目已經開始運營。
截止2019年底,融創文旅部分的資產總額1001億元,負債總額224.7億元。文旅擴張的債務給融創壓力不小,在行業下行的時期,文旅項目的壓力開始顯現。
文旅城的特點為為拿地成本較低,但前期投入大,且開發週期長。文旅項目表現平庸,釋放紅利不及預期,文旅城在整體財報營收上貢獻微弱。
孫宏斌在融創2019年業績會上表示,目前融創持有資產規模偏大,將會選擇性的處置一些固有資產,這部分固有資產主要指融創的文旅項目資產。
疫情讓文旅產業雪上加霜,外加負債高企的壓力,融創不得不處置一下文旅資產。截止2019年底,融創已成功賣掉了一個酒店,據悉,現在另有4個酒店短期內也會成交,孫宏斌表示還要賣掉一些商業和樂園。融創欲出售文旅酒店,誰會來接盤暫且不得而知。

/ 03 /收併購下營收靚麗儲備大量優質土儲

融創去年全年營業收入總額達到1693.2億元,同比增長35.7%,歸母淨利潤260.3億元,同比增長57.1%。公司擁有人應佔溢利創歷史新高達到人民幣260.3億元,同比增長約57.1%.本公司擁有人應佔每股基本盈利達人民幣5.99元,同比增長約58.0%,建議每股股息達人民幣1.232元,同比增長約49.0%。

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圖片來源:方正證券

去年融創營收一如既往表現靚麗,融創從不到千億到衝破五千億,融創只用了短短五年時間。自2017年起,連續三年排名穩居第四位。

相較於去年碧桂園合同銷售額增速的10%,万科合同銷售額增速的3.9%,中國恆大合同銷售額增速的9%,融創中國增速更優異合同銷售額增速達20.7 %,有賴於激進併購優勢持續釋放和高槓桿高周轉運轉擴張。

去年“收併購”節奏仍然激進,收併購涉及實業集團,泛海國際,陽光城,華僑城等眾多項目。

據節點財經不完全統計,融創去年上半年,1月份,以125.53億元收購泛海國際泛海京滬兩大項目,北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目。 4月份,以13.34億元收購陽光100重慶陽光100國際新城項目和慈雲寺老街項目兩項目70%股權。融創去年下半年,7月份,以67億收購新湖中寶兩附屬公司,涉及滬浙蘇20宗地,10月份,以40億收購長實集團的大連項目,並命名為“融創壹號院”。

2017年是融創收併購動作最大的一年,以150.4億收購樂視網的8.61%股權、樂視影業15%股權和樂視致新增資後的33.4959%股權。以26億收購鏈家6.25%股權,32.3億收購大連潤德乾城,以102.54億收購天津星耀五洲項目80%股權。

財報顯示,截止2019年底,融創連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備約為2.34億平方米,較上年增長40.96%,權益土地儲備面積約為1.50億平方米。於公告日期,融創的總土地儲備約達2.39億平方米,權益土地儲備約為1.53億平方米。

去年,融創獲取確權土儲貨值貨值約1.34萬億元的土儲。其中,2019年獲取的土儲中,收併購獲取6741億貨值,佔全年總新增土儲的50%。截至公告日期前,融創確權土地儲備貨值預計3.07萬億元,超60%的土儲通過收併購方式獲取,其中超82%位於一二線城市,平均土地成本約4306元/平方米。收併購的確通過近五年的收併購為融創儲備了大量優質土儲。

在今年的業績會上,融創董事局主席孫宏斌表達了融創今年要做的三件事,調融資結構,降融資成本,並處置一些文旅項目持有資產。併購王孫宏斌在拿地上也一改激進常態,表示要謹慎拿地未來拿地要拿對地方拿對時間。今年對於進入調整期的融創來說,又是負重前行的一年。

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